21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎
繼面粉廠地塊之后，廣州又一重磅地塊迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
公開資料顯示，廣州珠江新城跑馬場(chǎng)地塊即將進(jìn)入收回補(bǔ)償階段，根據(jù)補(bǔ)償方案，越秀集團(tuán)將作為做地主體配合收回馬場(chǎng)地塊并支付補(bǔ)償款；這宗地塊將采用有償回收、貨幣補(bǔ)償方式，土地使用權(quán)人為廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（下稱“賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司”）；補(bǔ)償款總額約為100億元。
在賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司收到補(bǔ)償款后，扣減需繳納稅費(fèi)及必要的支出和費(fèi)用的補(bǔ)償款預(yù)計(jì)約66.4億元，將由賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司根據(jù)章程按各股東持股比例分配。
這意味著，跑馬場(chǎng)地塊距離正式掛牌出讓又近了一步。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這宗地塊作為珠江新城的“絕版地”之一，將有效活躍廣州土地市場(chǎng)，烘托市場(chǎng)氛圍。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，跑馬場(chǎng)地塊有望在明年上半年推出，而越秀集團(tuán)作為賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的第一間接大股東，其持股比例近半，也將是這宗地塊最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。
進(jìn)入今年第四季度，廣州土地市場(chǎng)開閘。截至2025年11月19日，廣州本月已經(jīng)掛牌12宗地塊，且多數(shù)位于核心區(qū)域。業(yè)界預(yù)計(jì)，隨著廣州優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)放量，廣州市場(chǎng)也將有望企穩(wěn)，通過(guò)好產(chǎn)品的迭代帶動(dòng)更多需求入市。
加速入市
事實(shí)上，自去年停業(yè)撤場(chǎng)以來(lái)，跑馬場(chǎng)地塊的命運(yùn)就受到市場(chǎng)的重點(diǎn)關(guān)注。
這主要是由于跑馬場(chǎng)地塊的區(qū)位條件稀缺，其位于廣州CBD珠江新城，而珠江新城基本已經(jīng)開發(fā)完成，這宗地塊也是“絕版地”之一。去年騰退以后，廣州相關(guān)部門也加緊推進(jìn)這宗地塊的更新改造，直至此次公布補(bǔ)償方案。
根據(jù)補(bǔ)償方案，此次跑馬場(chǎng)地塊收回土地共36.2萬(wàn)平方米，位于黃埔大道南、潭村路以西。而根據(jù)此前的規(guī)劃，調(diào)整后的跑馬場(chǎng)地塊總建筑面積達(dá)73萬(wàn)平方米，包含22萬(wàn)平方米高端住宅、50萬(wàn)平方米商業(yè)、教育配套及公共空間。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，馬場(chǎng)位于廣州珠江新城東區(qū)，是廣州CBD最后一塊未充分開發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊，涉及員村、潭村、石牌村，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生較大的補(bǔ)償收益。
補(bǔ)償方案提到，各股東按持股比例在收到補(bǔ)償款分紅后，可選擇向開發(fā)主體購(gòu)買改造后的馬場(chǎng)地塊內(nèi)的物業(yè)。
自從跑馬場(chǎng)地塊進(jìn)入更新階段開始，越秀集團(tuán)就深度介入其中。2023年，跑馬場(chǎng)所在的珠江新城東區(qū)優(yōu)化工作正式啟動(dòng)，當(dāng)年1月1日，越秀集團(tuán)旗下公司、天河投資集團(tuán)及新塘商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司等正式入股，其中越秀集團(tuán)持股比例為49.85%，天河投資持股16%，新塘商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理持股15.15%，后兩者為天河區(qū)政府下屬企業(yè)。
今年6月，廣東省投資項(xiàng)目在線審批平臺(tái)發(fā)布廣州市珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目備案信息，這一項(xiàng)目所在地位于天河區(qū)黃埔大道西668號(hào)，也即是跑馬場(chǎng)地塊，項(xiàng)目建設(shè)單位為越秀集團(tuán)旗下公司，總投資為151.19億元。
越秀集團(tuán)作為最大股東又深度參與配套設(shè)施的建設(shè)，是這宗地塊最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，這宗地塊將在明年上半年掛牌出讓，而根據(jù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)，這宗地塊出讓總價(jià)或?qū)?chuàng)下新高，最高有望觸及200億元。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析認(rèn)為，從賽馬場(chǎng)建設(shè)初期到現(xiàn)在，珠江新城的地位以及廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有了翻天覆地的變化，僅22萬(wàn)平方米的住宅用地價(jià)格就有望超過(guò)100億元。
土地開閘
絕版地即將擺上貨架，廣州土地市場(chǎng)年末也進(jìn)入最后沖刺階段。
近日，廣州集中掛牌四宗涉宅用地，總起始價(jià)超60億元，涵蓋天河金融城、黃埔長(zhǎng)洲島和南沙靈山島尖等區(qū)域。
其中，天河區(qū)金融城東區(qū)一宗“回爐地”再度出讓，相較于去年各項(xiàng)指標(biāo)均有明顯優(yōu)化，其容積率從原先的6.95降至3.65，住宅占比從56%大幅提升至91%，商業(yè)配建面積縮減至3000平方米。
與2024年3月首次掛牌相比，其起拍總價(jià)從37億元降至22.1億元，降幅約15億元。起拍樓面價(jià)則為4.08萬(wàn)元/平方米。
除此以外，黃埔區(qū)長(zhǎng)洲島這個(gè)鮮少供應(yīng)住宅用地的區(qū)域也拿出了一宗臨江地塊，這宗地塊容積率僅1.01，將打造別墅產(chǎn)品；南沙靈山島也是時(shí)隔五年再次供應(yīng)住宅用地。
根據(jù)公開消息統(tǒng)計(jì)，本月以來(lái)，廣州掛牌地塊已經(jīng)超過(guò)12宗，將在今年最后一個(gè)月陸續(xù)出讓。
廣州加緊土地供應(yīng)，其背景是今年前三季度土地市場(chǎng)縮量明顯。根據(jù)國(guó)策評(píng)估統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年前三季度，廣州共推出住宅用地33宗，規(guī)劃建筑面積192.62萬(wàn)平方米，同比下降39.51%；成交規(guī)劃建筑面積116.63萬(wàn)平方米，同比下降34.93%。同期，廣州成交住宅用地22宗，住宅用地出讓金達(dá)211.95億元，同比下降38.6%。
隨著優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)量提升，廣州土地市場(chǎng)有望在年末走出“翹尾”行情。一位華南本地房企的投資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年年初集團(tuán)給到華南的投資額度是充足的，而華南也就廣州、深圳兩座城市有點(diǎn)狀機(jī)會(huì)。但是市場(chǎng)環(huán)境一直比較淡，加上土地還是‘偏貴’，不過(guò)年底出來(lái)的這批地還有一些可以挑挑，我們也有意向地塊?！?/p>
多宗優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)上架，廣州樓市有望逐漸企穩(wěn)。李宇嘉認(rèn)為，通過(guò)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊打造高端住宅爆款，有望激發(fā)市場(chǎng)熱度，帶動(dòng)賣地和招商引資，這已經(jīng)成為廣州在內(nèi)的重點(diǎn)城市樓市發(fā)展的一個(gè)重要路徑?！澳贸龊玫牡貕K、給到優(yōu)厚的開發(fā)條件，目的也就是通過(guò)高端產(chǎn)品供給端的改善，帶動(dòng)客戶的置換需求，這是新房高端市場(chǎng)能可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。”
