21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 凌晨 西安報(bào)道
西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生變化。
西安的所謂四代住宅，出現(xiàn)了“百人搖號(hào)”、得房率最高達(dá)150%，逆市飄紅的背后卻隱藏著一些問題：那些讓購房者心動(dòng)的“贈(zèng)送面積”，大多無法獲得產(chǎn)權(quán)登記，潛藏著未來的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，高得房率加劇了市場(chǎng)分化，需警惕噱頭多于實(shí)質(zhì)、實(shí)際得房縮水等現(xiàn)象，應(yīng)持續(xù)關(guān)注其規(guī)范發(fā)展。
未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)終究會(huì)回歸到建筑品質(zhì)與真實(shí)居住價(jià)值的本質(zhì)上來。
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高得房率背后
11月中旬，在西安市未央?yún)^(qū)板塊，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地探訪了兩個(gè)新四代住宅盤。
“我們項(xiàng)目主力戶型是112平方米和128平方米。之前開盤100套，吸引了不到400個(gè)客戶凍資搖號(hào)。這次加推，前期積累的意向客戶基本能消化掉房源，所以預(yù)計(jì)會(huì)平推銷售。”一位項(xiàng)目銷售對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道。
從高得房率來看，這兩個(gè)樓盤無疑是兩個(gè)極具研究?jī)r(jià)值的“典型切片”。以上述樓盤為例，111.73平方米的戶型，實(shí)際使用率（得房率）約111.53%，最大可使用面積124.61平方米。128.58平方米的戶型，實(shí)際使用率（得房率）約131.27%，最大使用面積168.79平方米。
另一樓盤中，建筑面積約139平方米的戶型，最大使用面積210平方米左右，實(shí)際使用率（得房率）甚至超過150%。
值得一提的是，曾專為改善型市場(chǎng)打造的西安四代住宅，其面積門檻正在顯著降低。產(chǎn)品重心從過去的120平方米以上，下沉至90平方米起步的區(qū)間。
“四代住宅的走紅，根植于兩大轉(zhuǎn)變：一是從遠(yuǎn)郊步入主城，區(qū)位價(jià)值獲根本性重塑；二是采取‘高備案價(jià)、高贈(zèng)送、實(shí)折實(shí)扣’的彈性價(jià)格策略，搶占主城區(qū)市場(chǎng)。”西安市未央?yún)^(qū)房產(chǎn)中介張麗說道。
事實(shí)上，在樓市宏觀降溫的背景下，包括上海、深圳、杭州、鄭州等多地新盤均有贈(zèng)送面積現(xiàn)象。但是相比其他城市，西安市場(chǎng)的一些項(xiàng)目贈(zèng)送面積相當(dāng)高，出現(xiàn)了超過150%的得房率，在整個(gè)市場(chǎng)中也并不多見。
這種“面積游戲”會(huì)帶來什么？要回答這個(gè)問題，還需審視產(chǎn)品本身的發(fā)展邏輯。
西安樓市的“贈(zèng)送面積”有一個(gè)演化過程：從早期85平方米戶型贈(zèng)送約30平方米，到近期143平方米戶型的贈(zèng)送幅度從20平方米上升至70平方米，直至有項(xiàng)目宣稱“139平方米實(shí)得225平方米”，贈(zèng)送比例屢創(chuàng)新高。
這套“高贈(zèng)送”背后，的確拿捏了購房者“看重實(shí)得面積”的心理，也拉低了實(shí)際的單價(jià)。
以100平方米新房為例測(cè)算：2023年西安新房均價(jià)約1.6萬元/平方米，按當(dāng)時(shí)普遍低于80%的得房率計(jì)算，購房總價(jià)約160萬元，實(shí)得面積約80平方米，實(shí)際使用面積單價(jià)約為2萬元/平方米。
如今，四代住宅開盤價(jià)格浮動(dòng)在1.6萬—2萬元區(qū)間內(nèi)。但是，按照之前贈(zèng)送面積的比例來計(jì)算，同樣總價(jià)160萬元的房產(chǎn)，可獲約140平方米左右的實(shí)得面積，實(shí)際使用面積單價(jià)已降至約1.14萬元/平方米。
需警惕噱頭多于實(shí)質(zhì)
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，西安四代住宅通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新，將得房率推高至130%以上，提升了居住舒適度，有助于激發(fā)購房需求，對(duì)市場(chǎng)回穩(wěn)有積極作用。但高得房率也加劇了市場(chǎng)分化，部分低得房率項(xiàng)目面臨壓力，同行競(jìng)爭(zhēng)更趨“內(nèi)卷”，需警惕噱頭多于實(shí)質(zhì)、實(shí)際得房縮水等現(xiàn)象，應(yīng)持續(xù)關(guān)注其規(guī)范發(fā)展。
一房企內(nèi)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，以“高贈(zèng)送”提振新房市場(chǎng)是一柄雙刃劍。短期看，它是開發(fā)商通過極致性價(jià)比加速項(xiàng)目去化。但長期而言，若無規(guī)范約束，這種競(jìng)爭(zhēng)極易滑向無序內(nèi)卷，從120%到140%，乃至更高的“得房率”，將擾亂市場(chǎng)正常的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)。
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，贈(zèng)送面積需警惕兩大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，贈(zèng)送面積通常無法登入房產(chǎn)證，交易時(shí)贈(zèng)送部分不計(jì)入合同；二是合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，需核實(shí)政府審批文件，避免陷入違建困境。
趙良善進(jìn)一步指出，若涉違建部分可能被行政主管部門責(zé)令拆除，業(yè)主需自行承擔(dān)全部拆除損失及裝修投入，同時(shí)違建房屋，在后續(xù)產(chǎn)權(quán)過戶、抵押融資等環(huán)節(jié)將面臨限制或直接受阻；三是若交付的贈(zèng)送面積與約定不符，由于缺乏產(chǎn)權(quán)登記及合同明確約定，業(yè)主維權(quán)將面臨依據(jù)不足、舉證困難的境地。
一位市場(chǎng)一線觀察人士指出，“目前四代住宅的備案價(jià)雖然仍維持在高位，但實(shí)際成交價(jià)格已出現(xiàn)每平方米數(shù)百元至千元不等的暗降，且地段價(jià)值越不突出的項(xiàng)目，回調(diào)感知越明顯。”
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目的銷售說辭已從早期的“火熱搖號(hào)”轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)“蓄客充足”或“稀缺戶型存量不多”，預(yù)示后續(xù)搖號(hào)可能性較低。
政策也在驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。2014年，國家層面的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》已對(duì)飄窗、露臺(tái)等常見贈(zèng)送部位的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行規(guī)范。
此后，地方性政策逐步細(xì)化加碼——2023年浙江規(guī)定封閉陽臺(tái)計(jì)全面積；2024年深圳限制超大陽臺(tái)；至2025年8月，西安本地出臺(tái)的《“好房子”住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查技術(shù)指引（試行）》，更直接對(duì)標(biāo)志性的“超大露臺(tái)”作出明確限制，規(guī)定“露臺(tái)進(jìn)深不宜大于2.4米”。
當(dāng)“可贈(zèng)送”的空間被嚴(yán)格界定和限制，住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，終將從數(shù)字游戲，回歸至空間效率、建筑品質(zhì)與真實(shí)居住價(jià)值的本質(zhì)上來。
